kısa yoldan konut değeri hesaplama

nostaljik olan yöntemdir. kira çarpanı ile konut değeri belirleme, son on yılda özellikle istanbul'da imkansız hale gelmiştir. çarpan 250-300 olarak revize edilse de bir çok daire 300 çarpanı ile bile piyasa değerini bulmamaktadır. bu, acaba bir "konut balonu mu var" sorusunu akla getirse de, talebin hala çok yoğun olduğunu dikkate alırsak, uzunca bir süre daha şişmeye devam edeceği ve patlamadan söneceğini düşünüyorum.

peşin edit: talebin azaldığını söyleyenler olacaktır. bu bir pusuda bekleme. düşük kredi faiz oranı ve piyasa durgunluğu nedeniyle konut fiyatlarının düşebileceğini beklentisi satışları frenledi. ama çok enteresan bi dinamik var. diyelim ekonomi iyi gitti. konut kredi faizleri düşer. insanlar ev almaya başlar. bu talep fiyatları arttırır. diyelim ekonomi kötü gitti. kredi faiz oranları yükselir. alım gücü azalır. kredi geri ödemeleri zora girer. icradan evler artar. konut fiyatları geriler. bu kaos ortamında yerli yatırımcı ne yapacağını şaşırır. parası erimektedir. enflasyon yüksektir ama banka faizleri reel değildir. yani ne yaparsa yapsın zarardadır. döviz işi iyi ama o işten para kazanmak için uygun yerden alıp satmazsan zarar edersin. ve ne olur biliyor musun? o nispeten düşen evlerden kapışmaya başlar nakitte olanlar. (bakınız 2001 krizi). sonuçta nispeten alıcıya "kelepir" imajı oluşturan konutlar kısa bir değer kaybı sonrası yine tavan yapar. artan nüfus, göç, yabancı yatırımcı, trafik sorunu nedeniyle şehirde hareket edemeyen vatandaşın birden fazla ev ihtiyacı... gibi sebeplere değinmedim bile. en azından istanbul için böyle. ama niğde'nin bir ilçesinde kira çarpanı 214 olan biyer vardır belki, kim bilir?